Abriss wegen Gebäudemängeln: Erbschaftsteuerbefreiung für Familienheim kann entfallen

Wenn Kinder ein Haus der Eltern erben und dieses mindestens 10 Jahre selbst bewohnen, bleibt dies erbschaftsteuerfrei, wenn die Wohnfläche 200 qm nicht übersteigt. Wird das Haus vor Ablauf der Zehnjahresfrist abgerissen, kann nachträglich Erbschaftsteuer anfallen. Das kann selbst dann gelten, wenn der Erbe das Familienwohnheim wegen erheblicher Mängel abreißen lässt. So entschied das Finanzgericht Düsseldorf. Der Abriss sei eine freiwillige Entscheidung gegen eine Selbstnutzung, wodurch der Grund für die Steuerbefreiung wegfallen könne.

Im konkreten Fall erbte die Tochter 2009 ihr Elternhaus. Die Erbschaft blieb zunächst steuerfrei, weil die Klägerin das Haus nach dem Tod der Eltern bewohnte. Rund sieben Jahre nach dem Erbfall zog die Tochter allerdings aus dem Haus aus und ließ das Gebäude abreißen, denn aus ihrer Sicht war das Haus nicht mehr bewohnbar. Zudem konnte sie aus gesundheitlichen Gründen ihre in der zweiten Etage des Hauses liegende Wohnung nicht mehr erreichen und der Einbau eines Treppenlifts sei wegen des schlechten Zustands unwirtschaftlich gewesen. Dennoch verlangte das Finanzamt nachträglich Erbschaftsteuer.

Das Gericht hielt das für rechtmäßig. Erst nach Ablauf einer zehnjährigen Selbstnutzung bleibe die Erbschaft endgültig steuerfrei. Es sei denn, es lägen nachweislich zwingende Gründe vor, die eine Selbstnutzung für den Erben unmöglich machen. Die von der Klägerin geltend gemachten Mängel an dem Gebäude seien keine derartigen zwingenden Gründe, sondern allenfalls nachvollziehbare Gründe, welche die Klägerin zur Aufgabe der Selbstnutzung bewogen hätten. Entsprechendes gelte für den Auszug der Klägerin aus dem Haus wegen der Mängel und den nachfolgenden Abriss des Gebäudes.

Zur Steuerpflicht bei Übertragung des Familienheims im Todesfall

Der Übergang des von der Familie oder einem Ehepaar/einer Lebenspartnerschaft genutzten Familienheimes ist grundsätzlich von der Erbschaftsteuer freigestellt. Das Familienheim wird hierfür definiert als eine Eigentumswohnung/eine Wohnung in einem anderen Gebäude, die zu Wohnzwecken von den Partnern und den zur Familie gehörenden Kindern bewohnt wird. Die Mitnutzung durch Eltern, Schwiegereltern, Großeltern oder Hausgehilfinnen/Au-Pair-Mädchen ist unschädlich für die Steuerbefreiung. Wenn an diese Personen aber eine Wohnung oder einige Räume im Rahmen eines Mietvertrages überlassen wird, ist dies keine Familienwohnung. Die Wohnnutzung muss überwiegen, ein Arbeitszimmer in der Wohnung ist aber unschädlich. Die Wohnung muss der Lebensmittelpunkt der Familie sein.

Zweitwohnungen oder Ferienwohnungen sind nicht begünstigt. Auf den Wert und die Größe der Wohnung/des Hauses kommt es nicht an. Falls sich auf dem Grundstück noch andere Gebäude oder Räume befinden, muss eine Aufteilung entsprechend der genutzten Flächen erfolgen.

Geht dieses Familienheim als Erbanteil oder Vermächtnis auf den überlebenden Ehe- oder Lebenspartner über, ist diese Übertragung von der Erbschaftsteuer zunächst befreit. Der Erwerber muss die Familienwohnung aber nach dem Todesfall 10 Jahre lang selbst bewohnen. Nur wenn objektiv zwingende Gründe dagegen vorliegen, z. B. die eigene Unterbringung in einem Pflegeheim, bleibt die Steuerfreiheit erhalten. Wird die Nutzung dagegen aufgegeben, erfolgt eine nachträgliche Steuererhebung. Dabei kann auch auf das weitere ererbte Vermögen eine höhere Belastung durch die höhere Steuerprogression entstehen.

Seit 2009 ist auch eine Befreiung im Falle des Erwerbs durch Kinder vorgesehen. Sie müssen das Familienheim unverzüglich nach dem Todesfall beziehen. Zeitliche Verzögerungen können anerkannt werden, falls
z. B. noch das Ende eines Schuljahres oder die Kündigungsfrist für die bisherige eigene Wohnung abgewartet werden muss. Sind mehrere Kinder Erben, zieht aber nur ein Kind in die Wohnung ein, bleibt nur sein Erbanteil quotal steuerfrei. Die Befreiung für Kinder gilt nur für eine Wohnfläche von 200 qm, bei größeren Familienheimen muss daher eine flächenmäßige Aufteilung erfolgen. Auch für die Kinder gilt die Behaltefrist von 10 Jahren.

Das Berliner Testament und dessen Auswirkung auf die Erbschaftsteuer

Als Berliner Testament wird eine testamentarische Regelung bei Eheleuten bezeichnet, bei denen die Ehegatten sich gegenseitig zu Erben einsetzen und ihre gemeinsamen Kinder zu Erben des Letztversterbenden. Diese Regelung hat sich im Zivilrecht als vorteilhaft erwiesen, weil die Interessen der Eheleute dadurch vorteilhaft abgedeckt werden. Die Folgen aus erbschaftsteuerlicher Sicht können aber nachteilig sein, sobald Vermögen oberhalb der persönlichen Erbschaftsteuerfreibeträge vererbt wird. Vereinfacht gesagt, sind die Steuerbelastungen gegenüber einem Erbfall mit Vermögensübergang auf die Kinder durch beide Elternteile je nach Anzahl der gemeinsamen Kinder ab einem steuerpflichtigen Vermögen von je 201.000 Euro bei einem Kind, von je 401.000 Euro bei zwei Kindern und von je 501.000 Euro je drei Kindern nachteilig, wenn beide Elternteile je 50 % des Vermögens halten und keine Vorschenkungen erfolgt sind. Befindet sich das Vermögen nur in der Hand des Erstversterbenden, sind die vorstehenden Grenzen bei zwei oder mehr Kindern noch niedriger.

Um die steuerlichen Nachteile der zivilrechtlich als vorteilhaft angesehenen Vererbung zu vermeiden, sollten in den Testamenten für den ersten Erbfall Vermächtnisse zu Gunsten der Kinder - bis zur Höhe der persönlichen Freibeträge - vorgesehen werden. In diesem Zusammenhang kann auch an Vermächtnisse für ggf. vorhandene Enkelkinder gedacht werden. Diese Vermächtnisse sind als Nachlassverbindlichkeit abzugsfähig. Damit die Liquidität des überlebenden Ehegatten nicht übermäßig beansprucht wird, kann dabei auch eine spätere Fälligkeit oder ratenweise Auszahlung angeordnet werden. Eine andere Möglichkeit zur Minderung der Erbschaftsteuerbelastung ist die Geltendmachung von Pflichtansprüchen durch die vom Erbe ausgeschlossenen Kinder. Dies kann einvernehmlich auch auf einen Wert unterhalb des rechtlich bestehenden Anspruchs erfolgen. Bis zu 400.000 Euro je Kind sind davon dann wegen des persönlichen Freibetrages steuerfrei. Auch dieser Pflichtteil mindert die Steuerbemessungsgrundlage für den überlebenden Elternteil.

Das Besondere an dem Pflichtteil besteht darin, dass ein Kind ihn auch noch nach dem Tode des zweiten Elternteils geltend machen kann, wenn der Anspruch noch nicht verjährt ist. Die Verjährungsfrist beträgt gem. §§ 195, 199 BGB 3 Jahre. Dies gilt auch dann, wenn nur ein Kind als Erbe vorhanden ist.