Allgemeines

Vermieter trägt Darlegungs‑ und Beweislast bei Betriebskostenabrechnung

Stellt ein Vermieter extrem hohe Nachforderungen im Rahmen der Betriebskostenabrechnung, hat er für die erhobene Forderung den Beweis zu erbringen, dass die abgerechneten Kosten auch tatsächlich angefallen sind. Der Mieter muss den Nachforderungsbetrag nicht zahlen, wenn die ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers in der Abrechnung besteht. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

In dem entschiedenen Fall sollte ein Mieter für seine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus eine ungewöhnlich hohe Nachzahlung leisten. Er sollte angeblich fast die Hälfte der Heizenergie des gesamten Mehrfamilienhauses verbraucht haben, wobei seine Wohnung gerade einmal 13 % der gesamten Wohnfläche ausmachte. Der Mieter forderte die Vorlage der Ablesebelege der Verbrauchseinheiten für die übrigen Wohnungen und verweigerte die Nachzahlung. Der Vermieter verweigerte die Einsichtnahme in die Unterlagen und klagte auf Zahlung der Betriebskosten.

Nach Auffassung des Gerichts hat der Mieter zu Recht die Nachzahlung verweigert. Denn nicht der Mieter habe die Unrichtigkeit der Abrechnung darzulegen und zu beweisen, sondern der Vermieter deren Richtigkeit. Zudem sei der Mieter zur Zahlungsverweigerung berechtigt gewesen, da ihm die Abrechnungsunterlagen nicht vollständig zur Verfügung gestellt worden seien. Der Mieter habe das Recht, die erstellte Betriebskostenabrechnung des Vermieters zu prüfen und hierzu alle erforderlichen Unterlagen des Vermieters einzusehen, soweit dies zur sachgerechten Überprüfung erforderlich ist.

Feststellung der Zahlungsunfähigkeit einer GmbH

Tritt bei einer GmbH Zahlungsunfähigkeit ein, muss der Geschäftsführer einen Insolvenzantrag stellen und darf grundsätzlich keine Zahlungen mehr leisten. Verstößt der Geschäftsführer gegen seine Insolvenzantragspflicht, muss er mit erheblichen straf- und zivilrechtlichen Konsequenzen rechnen.

Zahlungsunfähigkeit bedeutet, dass der Schuldner die fälligen Zahlungspflichten nicht erfüllen kann. Sie liegt regelmäßig vor, wenn der Schuldner nicht in der Lage ist, innerhalb von drei Wochen die benötigten Finanzmittel zu beschaffen, um die Liquiditätslücke auf unter 10 % zurückzuführen.

Nach Auffassung der zuständigen Senate für Insolvenz- und Strafrecht des Bundesgerichtshofs sind in der Liquiditätsbilanz zur Feststellung der Zahlungsunfähigkeit die im maßgeblichen Zeitpunkt verfügbaren und innerhalb von drei Wochen flüssig zu machenden Mittel zu den am selben Stichtag fälligen und eingeforderten Verbindlichkeiten in Beziehung zu setzen. Für die Berechnung nicht explizit erwähnt werden die innerhalb von drei Wochen nach dem Stichtag fällig werdenden und eingeforderten Verbindlichkeiten, sog. Passiva II.

Der für das Gesellschaftsrecht zuständige Senat des Bundesgerichtshofs hat in seiner Rechtsprechung nunmehr ausdrücklich verlangt, dass bei Prüfung der Zahlungsunfähigkeit auch die Passiva II einbezogen werden.

Hinweis: Ob sich die anderen Senate dieser Rechtsauffassung anschließen, bleibt abzuwarten. GmbH-Geschäftsführern ist aber dringend zu empfehlen, bei der Prüfung der Zahlungsunfähigkeit der GmbH heute schon die Passiva II zu berücksichtigen.



 

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